屋苑養狗須留意公契

屋苑養狗須留意公契

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在2008年美孚新邨第七期有一業主向區域法院提出訴訟,指管理公司及業主立案法團引用住戶守則不准他養狗是不合理的,最後獲判勝訴,法官的判詞簡明扼要:大廈公契凌駕於住戶守則,若兩者條文有抵觸,應以公契為準。這個判決頓時燃起很多人養狗的希望。

大廈公契賦予管理公司及業主立案法團權利訂立「住戶守則」,而美孚新邨第七期的住戶守則中規定:「任何犬隻,不論體型大小,均不得在本邨飼養。」,故此涉案狗主被指違反規定而遭管理公司發信要求他遷走狗隻,不過案件峰迴路轉,結果是狗主可繼續養狗。本刊特訪問黃國桐律師,看看其他屋苑住戶是否可效法該狗主爭取養狗權益。

住戶守則不敵公契

美孚新邨各期為同一管理公司,故此其制訂的住戶守則對所有住戶均有約束力,但當中只有第八期的大廈公契提及不准養狗的規定,其他各期包括第七期均未有針對狗隻處置的條文,基於「如有抵觸須以公契為準」的原則,住戶是否能養狗便大有商榷餘地。

事實上,公契賦予管理公司的權力只在有關公共空間的管理部份,因此住戶在單位內的行為是不受到住戶守則規管的,包括養寵物。管理公司在制訂住戶守則中有關養狗的條文時根本就已越權。由於第七期的公契並無明文規定不可養狗,結果便判狗主勝訴了。

判決只對本案有效

黃律師指出,由於美孚新邨各期是興建於不同地段,每期因地段不同所以有不同的公契,這些公契雖大同卻有小異,因此今次的判決只對第七期有效。他表示:「若其他屋苑的住戶想效法此案,首先要著手了解一下本身的大廈公契及其住戶守則的條款,若所用文字是一樣或類同,則可能會獲得同樣結果。管理公司如欲上訴,勝訴機會亦不太,只是浪費公帑而已。」雖然如此,各位如欲採取法律行動,應先徵詢律師的專業意見。

但是否有其他方法,例如透過修改大廈公契一勞永逸地解決屋苑養狗問題?雖然有些大廈公契的年代久遠,可能不合時宜,黃律師卻指出:「住戶希望提出修訂公契是十分因難的,因為修改公契須全部業主同意才能生效。」現時很多屋苑的業權都不清楚,且難以齊集所有業主,即使齊集開會,但要他們全部意見一致更難如登天。在短時間內,相信住戶是難以這個方法爭取養狗權益了。

住戶在養狗前應三思,並了解清楚所住屋苑是否可養狗,若真的想養狗而屋苑又不准,便不要偷偷摸摸地養,這對狗隻是不健康的;若考慮搬家,亦應留意屋苑的大廈公契及住戶守則,地產公司亦需提醒買家購買的屋苑是否可養寵物及是否包括狗隻。

養狗紛爭有先例

在2001年的一宗同類案件中也涉及美孚新邨,當時管理公司向土地審裁處申請禁止狗主在住所內繼續飼養狗隻,結果被判勝訴,狗主須遷走狗隻,法官的判決要點如下:

「由於大廈管理規則是根據公契所制定,其條文便成為公契的一部份,土地審裁處對這些大廈管理規則同樣擁有司法管轄權,可以作解釋及引用。」

亦即法官認為住戶守則與公契具有同樣的法律約束力,不准住戶養狗的規定是有效的。

雖然兩宗案件的背景、所涉及的公契及住戶守則相似,不過兩位狗主獲得的判決便大大不同,可見大廈公契的條文不清,養狗的合法性便存有灰色地帶。